投机（Speculation）：通过短期价格变动，获取价差套利的行为。「房地产」例子中，买房不为了居住（包括出租），而是买入住宅之后空置持有，等待房屋价格上涨之后卖出，赚取差价。这种行为就是「投机」。又或者股票，股票的原本目的是吸收社会资金投入企业，帮助企业发展生产，返还投资者企业利润（股权分红）。而若买股票不为了投资企业帮助企业发展获取分红，而是等待股价上涨之后卖出，赚取差价。这种行为也是「投机」。
资产（狭义的）（Asset）：可以以金钱价值衡量（例如股票、有价证券、房产、土地），并且可以在将来获取收益（例如房屋（出租或出售），股票（股权分红或转让））的「经济的价值」
资产的价格由供需决定。
1， 资产，本身作为商品，价格也是由供需关系决定。原本购买这些商品的人，目的是在于获取他们的使用价值（房屋——居住，粮食——食用，衣服——穿。）
2， 但是由于供需关系，买的人多了，价格会上涨，于是有投机者产生：试图在价格低的时候买进资产，然后价格高的时候再卖出去」 。投机者的 这种「虚假的需求」，原本就会造成需求增加，价格上升。这样造成的价格的虚高，称作为「泡沫」。
3，假定投机者卖房，供给增加，价格原本会下降。但泡沫的问题在于，只要房价还在涨，投机者就不会卖，总想着等房价到顶再卖。
然而供应房子的人，只要有人“需要”房子，他们就要不断增加供给。
造房是个很费劲的工作，土地供给也不是无限的，因此房屋供给的增加并不是很快，尤其是一二线城市，住宅用地尤其紧张。反而，由于房价一直上涨。 真正需要房子的人担心再不买就买不起了。投机者由于房价一直涨，都想进去挣钱。真正需要房子的人和投机者的大量涌入，导致需求迅速增加，且增加速度远远超过房屋供给增加速度。导致房价更加上涨。
这也能解释我国住宅价格不断飞涨但还是供不应求，反而商铺很不好卖。—— 有真实需求者，才有投机者。住宅的真实需求者非常多，所以投机空间很大，反而商铺真实需求者并不多，因此投机空间小。
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4， 房价涨到一定程度，大家没钱了，房地产开发商没钱周转了，投机者也没钱炒房了，真实需求者也没钱买房了。 于是房价不再涨。投机者们纷纷出售手上屯着的房子。
由于投机者不再买房子了，反而出来卖房子。房屋供给激增，需求暴降。按照供需关系，房价大跌。 虽然破产了一批房地产企业，少了一点GDP，但是经济还能稳定运行，没有伤筋动骨。
但以上讨论的是但这是大家花的都是自己赚来的钱的情况。
此时泡沫是有限的，虽然也会导致其他消费减少，但这个时候泡沫破了，问题不严重。
实际情况是
5，房价一直涨，投机者看到房价还在涨，继续持有。买房人看到房价一直涨，急着买。开发商看到房价越来越高，赶紧盖。泡沫越来越大，但是大家的钱总是有限的，真实需求者需要钱买房子住，投机者需要钱「进货」，房地产开发商需要钱周转（房地产开发是一个资金回笼周期特别长的行业，因此需要大量周转资金）。
大家都没钱，于是 开发商、买房人、投机者都问银行借钱。而银行的钱也是吸收大家存款，银行的钱也有限，
政府认为：居民投资有需求，能拉动经济，看到发展房地产提高GDP，于是增发货币。
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6， 于是政府增发货币后，银行有了钱，房地产开发商，买房人，投机者都借到了钱。房地产市场继续繁荣。投机者美滋滋地看着房价涨，买房人心急如焚看着房价涨，开发商在家点票子。
此时便发生了「信用型通货膨胀」，俗称「信用膨胀」。
名词解释：
信用膨胀（信用型通货膨胀）（inflation of credit / expansion of credit）：由于中央银行大量增加货币供给，实行一般货币政策或者量化宽松。通过各种金融手段（证券化、贷款授信等）投放市场，使得市场中货币大量增加。
是通货膨胀的一种。也是泡沫经济、次贷危机的主因。
7， 此时便产生了 杠杆投资。 大家花的钱不再是自己的了，而是银行借来的。
银行：「借给你们的钱一定要还哦！」
房地产开发商：「问银行借了那么多钱，房价不能降啊！降了还不起银行钱。」
投机客：「房价不能降啊！降了还不上银行钱了！」
8， 房价越来越高，然而大家还是就那么点钱。于是更多的钱需要问银行借，原本自己拿50%，问银行借50%，后来自己拿30%，问银行借70%，再后来自己拿15%，问银行借85%。这叫杠杆率增加。实际上就是次贷（向借贷者贷出超过其还款能力的钱）。
9，由于社会资本（新发货币、社会资金）迅速流入房地产业。 而房地产是一个需求越大，上涨越快的东西。
- 因此开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。（投机客不光指个人，包括任何投资房地产的主体，包括但不限于各种保险公司、信托、资产管理公司。）和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。
- 而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场（大家的钱都去买房了）开始萎缩。相关从业者相对变地贫穷
- 买房人因为房地产欠了大笔债务，可支配收入减少。
- 由于信用膨胀造成社会物价上升。（信用膨胀也是通货膨胀的一种）
