投机（Speculation）：通过短期价格变动，获取价差套利的行为。「房地产」例子中，买房不为了居住（包括出租），而是买入住宅之后空置持有，等待房屋价格上涨之后卖出，赚取差价。这种行为就是「投机」。又或者股票，股票的原本目的是吸收社会资金投入企业，帮助企业发展生产，返还投资者企业利润（股权分红）。而若买股票不为了投资企业帮助企业发展获取分红，而是等待股价上涨之后卖出，赚取差价。这种行为也是「投机」。
资产（狭义的）（Asset）：可以以金钱价值衡量（例如股票、有价证券、房产、土地），并且可以在将来获取收益（例如房屋（出租或出售），股票（股权分红或转让））的「经济的价值」
资产的价格由供需决定。
1， 资产，本身作为商品，价格也是由供需关系决定。原本购买这些商品的人，目的是在于获取他们的使用价值（房屋——居住，粮食——食用，衣服——穿。）
2， 但是由于供需关系，买的人多了，价格会上涨，于是有投机者产生：试图在价格低的时候买进资产，然后价格高的时候再卖出去」 。投机者的 这种「虚假的需求」，原本就会造成需求增加，价格上升。这样造成的价格的虚高，称作为「泡沫」。
3，假定投机者卖房，供给增加，价格原本会下降。但泡沫的问题在于，只要房价还在涨，投机者就不会卖，总想着等房价到顶再卖。
然而供应房子的人，只要有人“需要”房子，他们就要不断增加供给。
造房是个很费劲的工作，土地供给也不是无限的，因此房屋供给的增加并不是很快，尤其是一二线城市，住宅用地尤其紧张。反而，由于房价一直上涨。 真正需要房子的人担心再不买就买不起了。投机者由于房价一直涨，都想进去挣钱。真正需要房子的人和投机者的大量涌入，导致需求迅速增加，且增加速度远远超过房屋供给增加速度。导致房价更加上涨。
这也能解释我国住宅价格不断飞涨但还是供不应求，反而商铺很不好卖。—— 有真实需求者，才有投机者。住宅的真实需求者非常多，所以投机空间很大，反而商铺真实需求者并不多，因此投机空间小。
标记-1
4， 房价涨到一定程度，大家没钱了，房地产开发商没钱周转了，投机者也没钱炒房了，真实需求者也没钱买房了。 于是房价不再涨。投机者们纷纷出售手上屯着的房子。
由于投机者不再买房子了，反而出来卖房子。房屋供给激增，需求暴降。按照供需关系，房价大跌。 虽然破产了一批房地产企业，少了一点GDP，但是经济还能稳定运行，没有伤筋动骨。
但以上讨论的是但这是大家花的都是自己赚来的钱的情况。
此时泡沫是有限的，虽然也会导致其他消费减少，但这个时候泡沫破了，问题不严重。
实际情况是
5，房价一直涨，投机者看到房价还在涨，继续持有。买房人看到房价一直涨，急着买。开发商看到房价越来越高，赶紧盖。泡沫越来越大，但是大家的钱总是有限的，真实需求者需要钱买房子住，投机者需要钱「进货」，房地产开发商需要钱周转（房地产开发是一个资金回笼周期特别长的行业，因此需要大量周转资金）。
大家都没钱，于是 开发商、买房人、投机者都问银行借钱。而银行的钱也是吸收大家存款，银行的钱也有限，
政府认为：居民投资有需求，能拉动经济，看到发展房地产提高GDP，于是增发货币。
标记-2
6， 于是政府增发货币后，银行有了钱，房地产开发商，买房人，投机者都借到了钱。房地产市场继续繁荣。投机者美滋滋地看着房价涨，买房人心急如焚看着房价涨，开发商在家点票子。
此时便发生了「信用型通货膨胀」，俗称「信用膨胀」。
名词解释：
信用膨胀（信用型通货膨胀）（inflation of credit / expansion of credit）：由于中央银行大量增加货币供给，实行一般货币政策或者量化宽松。通过各种金融手段（证券化、贷款授信等）投放市场，使得市场中货币大量增加。
是通货膨胀的一种。也是泡沫经济、次贷危机的主因。
7， 此时便产生了 杠杆投资。 大家花的钱不再是自己的了，而是银行借来的。
银行：「借给你们的钱一定要还哦！」
房地产开发商：「问银行借了那么多钱，房价不能降啊！降了还不起银行钱。」
投机客：「房价不能降啊！降了还不上银行钱了！」
8， 房价越来越高，然而大家还是就那么点钱。于是更多的钱需要问银行借，原本自己拿50%，问银行借50%，后来自己拿30%，问银行借70%，再后来自己拿15%，问银行借85%。这叫杠杆率增加。实际上就是次贷（向借贷者贷出超过其还款能力的钱）。
9，由于社会资本（新发货币、社会资金）迅速流入房地产业。 而房地产是一个需求越大，上涨越快的东西。
- 因此开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。（投机客不光指个人，包括任何投资房地产的主体，包括但不限于各种保险公司、信托、资产管理公司。）和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。
- 而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场（大家的钱都去买房了）开始萎缩。相关从业者相对变地贫穷
- 买房人因为房地产欠了大笔债务，可支配收入减少。
- 由于信用膨胀造成社会物价上升。（信用膨胀也是通货膨胀的一种）
以上四个原因，造成社会贫富差距迅速拉大。
10，所有跟房地产无关的人都开始加入投机客行列。
工厂关了，来炒房了。
工作辞了，来炒房了。
11，不识字的老奶奶都知道要买房子能赚钱了。
结局-1
看来房价应该到顶了！于是有一批投机客开始抛售房子，市场上房屋供给迅速超过需求，房价开始下降。 其他投机客发现房价开始跌了也选择抛售，于是供给继续增加，需求继续减少，房价开始断崖式下跌，GDP也没了。
跑得慢的投资客：「对不起，我跑晚了，借你的钱还不上了。」
房地产商：「对不起，房价暴跌，卖不掉了，借你的钱还不上了。」
买房者：「对不起，我欠你600万，现在重新买个房子只要300万了，你的钱我也不还了。」
银行卒。
银行一死，经济崩溃，全国完蛋。
这叫硬着陆。
参考例：
- 1929年、2008年，美国。
- 1997年，香港。
结局-2
政府：「什么？房价这么高了？」
政府：「银行！过来！」
银行：「在！」
政府：「以后只要企业借钱目的是买地（房）的，一律不借！」
因此需求大减，房价不再上涨。
投机客：「房价到顶了！跑！」
…………
以下同结局1。
这也叫硬着陆。
参考例：
- 1990-1991年，日本。
结局-3
政府：「什么？房价这么高了？」
政府大喊：「以后个人欠银行钱不还，会被加入征信记录黑名单，不准坐车，不准干任何事情！」
政府大喊：「以后不准再借投资客钱！」
银行：「这……您看隔壁日本，当年就因为这个，最后嗝屁了……」
政府：「我有日本政府那么蠢么？！只要不借投机客钱就行了！房地产开发商的钱继续借！」
银行：「那真实需求买房人呢？」
政府：「不光要借！还要多借！我已经告诉他们了！他们欠的钱不能不还！如果房价降了，他们的钱能还上，你们银行就不会死！」
政府还想清理掉投机者。
政府大喊：「让你们投机！以后只准买一套房！限购！ 以后买房5年以内想卖，交税！ 以后买房不住的，交税！」
于是再也没有投机客进入房地产了，需求减少，房价有下跌趋势。
但是房价下跌不是办法啊……
于是政府大喊：「所有真正买房子住的人，你们问银行借钱，我给补贴。如果是自己住，降低首付，让银行多借钱给你们！」
一部分买房人：「您看，房价真的太高了，我们买不起啊……」
政府大喊：「不买房？！上学不买房不给上！户口不买房不给上！」
于是这部分买房人带来的需求填上了投机客减少的需求，没有引发投机者大规模退出导致的房价暴跌。
慢慢地，投机客渐渐退出，买房的都是用来住的。
政府：「差不多了……投机客走光了吧？」
政府：「好了！买房人们，我也不鼓励你们买房了。」
这个时候，需求回复到正常水平，也没有投资者去抛售房产。
房价不再涨了，但是买房人会按时还贷，银行的贷款都能收回来。
房地产公司也不会因此破产，银行也安全。
投机带来的泡沫完全消失，虽然实体经济受到房地产冲击，但是冲击不大，很快经济回到正常轨道。
这叫[软着陆]。
参考例：没有。
- 泡沫实际上是由于「投机」带来的「虚假需求」造成的。
- 「泡沫」往往伴随着「信用型通货膨胀」，因此二者是密切相关的。
（资产泡沫和信用膨胀二者并没有必要条件和充分条件的关系。但是由于实际情况，二者往往一起出现。）
- 贫富差距增加是主要由于 1，信用膨胀造成的通货膨胀。2，各行业投资回报率差距悬殊。
- 泡沫造成经济崩溃由于1，泡沫行业过度挤压其他行业。2，泡沫崩溃导致贷款收不回来，坏账增加。银行体系崩溃，进而与银行联系的所有行业崩溃（现代经济社会，基本所有行业同银行有关联）。
- 同理，大部分泡沫崩溃的过程本质上就是「信用收缩」。
而化解「泡沫」的办法就是消除这些「虚假需求」，将他们变成「真实需求」。
我国的政策目前都是按照这个原则：减少投机者，增加真正需求者。
我国的目前的困境是怎么来的？ 是因为标记2——政府最初依靠房地产拉动经济的决策造成的。
我国目前政府的套路，是结局3里面的套路。
中国的优势正是在于强大的政府，中国能够依靠各种政策强制创造刚需，例如住房捆绑户口、住房绑定教育，并且有能力以政策手段（征信制度）强制防止信用违约。显然这些制度很多都是伤害百姓基本利益的，但是在对抗泡沫中，却成了非常有力的武器。政府依靠强有力的政策手段能创造出「刚需」，这点在欧美日是不可能的，因此对于中国来说，有强大的刚需基础，是对抗泡沫的强有力手段，这是中国比当年美日香港都强的地方
不过目前效果并不理想，投机者从2016年开始在增加。而且目前房地产的高收益率想阻止人来投机，也不现实。利用暴力手段防止泡沫崩溃也不现实。